价格微跌和成交量大幅降低，是国八条出台之后上海房地产市场的两个明显特征。但近期情况表明，上海房价调整目前初步进入了以急跌为主的第二期，其直接标志是不少中小开发商主动降价促进销售。在专家看来，虽然迫于资金压力而降价销售的目前还多以小开发商为主，但这种传染和连带效应，很容易对大开发商以时间换金钱的策略形成致命冲击。

明降暗降乱人眼

7月11日，上海二手房指数办公室公布的6月份上海二手房指数为1710点，比上月下跌了4点，环比下降0.2%。这个指数的首度下跌，被认为是卖方价格有所松动所致。6月份，上海市商品住宅成交量为81.2万平方米，环比增加了2.5%。均价5000元以下的住宅项目所占比例则由5月的29.5%上升到了45.1%。虽然房地产之窗等机构的报告将其归结为动迁房及配套商品房项目大量集中上市所致，但一手房市场上的明降暗降已成潮流。

7月2日，万里雅筑一期第二批房源每平方米的均价为8500元，而最低价更只有7380元。相比5月开盘时的1万元，价格降幅超过了15%；云山星座苑每平方米的原先价格为15500元，现在部分的房子已经下降了3500元左右……虽然上海目前像万里雅筑、云山星座苑等明言降价的楼盘为数还不多，但可以讨价还价的楼盘据估计不会低于八成。

小开发商降价套现

从成交量的波澜不惊上可以看出，开发商的主动降价并没有调动起上海人购房的积极性。中国人民银行上月7日公布的调查结果，则给出了较好的注解。调查显示，上海居民未来三个月准备购买住房的人数占比，较第一季度下降了12个百分点，但远远高于重庆、西安、武汉和天津等的3.7、3.3、2.2和0.8个百分点。

事变则法移，正被越来越多的开发商套用作为解释降价销售原因的口头禅。新湖明珠城房产项目负责人就表示，既然市场环境变了，定价策略就必须调整，延迟开盘只是权宜之计，不可能最终解决问题。上海环江置业销售经理吴萍坦言，如今快跑一步才会赢得客户，企业才能避免长期僵持所蕴涵的风险。

表面上看，开发商从被动等待到降价销售，似乎是在以实实在在的做法去主动启动市场需求，但这其实是一些中小开发商迫于资金压力，通过降价销售以尽快回笼资金。因此，目前的悬念在于，购房者和开发商到底谁会再次坐不住。

本地购买力不足，是各路专家对上海房地产市场未来走势的最大担忧。方方地产工作室的分析人士指出，上海楼市目前的冷清状态，关键是价格还没有调整到位。销售要想真正冲破僵局，房价还必须有较大幅度的调整。而复旦大学房地产研究中心主任尹伯成甚至还撰文表示，如果上海房价总体下调30%的话，成交量就会上升到供求基本平衡的状态。

房价调整渐入第二期

既然中小开发商现有降价幅度达不到套现目的，他们进一步采取更大幅度的降价行动，就应该在情理之中。

不言而喻，这将对坚守时间换金钱策略的大开发商形成致命冲击。而按照房地产市场的调整惯例，这是房价下跌进入急跌期的主要原动力。

据业内人士估计，今年一季度，上海75%的新落成住宅为热钱尤其是海外热钱所购置。这些热钱投资的唯一原因，便是价格上涨预期。

当炒家们真正意识到在今后一段时间价格下降的风险远高过上涨的可能时，此类需求完全有可能在一夜之间消失。权威部门的一系列数据表明，以上海为代表的中国房地产问题，并非需求不足，而是价格太贵。也就是说，在经过前几年的高度释放后，很多城市本地居民的供楼能力目前已经大幅降低。

瑞士信贷第一波士顿董事总经理兼亚洲区首席经济分析师陶冬说，在经过第一期的无量微跌后，上海房价调整就会进入急跌的第二期，它的主要特征就是参与者之间的相互践踏，从而导致房市出现短暂而强烈的下跌。由于上海房价与本土承接能力之间的脱节甚大，加大了房地产市场调整的幅度和不确定性。而只有度过痛苦的急跌期后，市场的真实居住需求才会逐渐浮现出来。