上海市房产经济学会副会长张泓铭教授详解其地产周期理论：上海楼市下行阶段可能持续一两年时间。

　　张泓铭， 上海社科院城市发展研究中心主任、博导、上海市房产经济学会副会长。

　　近日，他对眼下处于下行阶段的上海房地产业，提出了自己的时间判断，他估计，目前这个下行阶段可能有一两年时间。得出这一结论的原因何在？下一阶段，上海房地产市场到底何去何从？带着广大持币待购的消费者热切关注的这些问题，本刊记者近日独家采访了张泓铭教授。

三个阶段，逐一经历

　　今年宏观调控以来，上海房地产市场一直处在下行通道中。前一段时间，上海房地产买方观望气氛浓郁，而卖方捂盘待变。

　　采访中，张泓铭教授首先向记者谈到上海房地产市场在此轮调控下发展必经的三个阶段。“第一是价稳量缩阶段，即房地产市场上的价格虽有小跌但大体保持稳定，而成交量则大大萎缩。今年4、5月份上海市政府调控政策出台以后几个月中，市场上就出现了这种局面。而当前正逐步进入第二个阶段―――价跌量升阶段。这是因为人们已认识到前两年上海楼市房价上涨过高、过快的不合理性。这样的快速上升过程不具有可持续性，因而理性回归是早晚的事。正是基于这样的认识，只有在房价回落到合理的区间内，才会促进交易量的稳步攀升。所谓的‘买涨不买跌’只是对短期投机者适用，而对于真实需求者来说，只要价位达到他们的心理价位，就可能踊跃入市。”

第四季度：价跌量升

　　张泓铭教授预测，今年第四季度上海房地产市场将出现最典型的价跌量升行情，这和开发商的财务要求相契合。第四季度正是开发商归还银行贷款、结算建设工程款、支付建筑材料费等的关键时期，而上市公司则还要做年终报表，评定业绩等等，如果成交量无法提升，上述一系列问题都会使开发商疲于应付。而放大成交量最简单易行且最有效的方法就是跌价销售。

　　面对一些开发商宣称自己实力雄厚、没有年底回笼资金的顾虑，张泓铭教授指出，在年底这些开发商最需要的是流动资金的周转，这与开发商拥有的总资产无关，哪怕身价几亿、几十亿的开发商也可能会因为几百几千万的流动资金而犯愁。

2007年：价量齐稳

　　“从第二阶段过渡到第三阶段的‘价量齐稳’需要经历比较长的时间。”张泓铭教授表示，当市场上的价格基本到位，市场购买力真正释放，其他各方面都完成调整后，市场就将进入价量齐稳的第三阶段。如果各方面都把握好的话，上海房地产市场最迟将在2007年进入回暖阶段。

3年回暖，迎接世博会

　　张泓铭教授指出，去年上海房地产市场成交量是3000多万平方米，经过今年宏观调控以后，到年底，投资需求和投机需求会大量萎缩，3000多万平方米里面估计有一部分要滞销。去年年底上海的空置量只有三四百万平方米，今年可能有较多的新增空置量。到年底，空置总量可能接近1997年左右的水平。对这些空置量，可能需要一两年时间的消化期。

　　做出这一下行时间的判断，张泓铭教授有这样几点理由：

　　第一，根据历史的经验，下行阶段可长可短，中国的房地产周期基本上在改革开放前是五六年一次，此后1991年至1999年的一个周期特别长，是9年，所以下行阶段也很长。这一轮周期是2000年开始上行的，但这次的下行阶段要比上次短，因为宏观经济的背景和上一轮宏观调控完全不一样，上一轮宏观调控是猛然收缩，几乎冷冻了国民经济的基本方面，但这次宏观经济面相对稳定而且向好。

　　还有一个原因就是房地产发展的历史阶段，上海房地产发展甚至中国房地产发展阶段还在快速增长，中长期市场的真实需求不但存在而且还很稳定，同时消费者的购买力水平还在不断提高，整个上海房地产市场的前景非常看好。

　　第三个理由则是上海的世博会，即便房地产下行到2007年，离2010年的世博会有3年时间，社会经济各方面的气氛都会回暖，所以这一轮周期中下行阶段的时间要短于上一轮的周期。

涨幅106%，虚高29%

　　那么，这段下行周期里，房价的回归幅度会有多大呢？张泓铭教授的观点是：上海房价将适度回归，但无大落可能。

　　张泓铭教授指出，根据比较可信的上海中房价格指数计算，5年来上海新建住房价格的涨幅约为106%。2000年起，住房价格开始回升，起初3年，上升了约32%，年均不到10%，住房销售量，也由1999年的1500万平方米不到，提高到2002年的1970万平方米。其中，大量地消化了上世纪90年代所留下的空置量。这3年销售量的增长主要来源于真实需求，或许也含有少量的投资需求。但自2003年开始，投资需求尤其是短期套利需求快速增长，导致2003-2004年的房价上升了56%。按照前3年每年上升10%的速度，与市场和社会尚可接受的同样条件比照，则后两年约有29个百分点是存疑的。

　　张泓铭教授向记者表示，这样的状况严重但没有到达危险点，这可同香港作比较。1997年三季度香港房地产泡沫行将破灭前，房价连续12年大涨了好几倍，单单1995-1997年就大涨了98%，后两年的涨幅几乎走过了上海这5年的价格变化路程，然后才有在金融危机下引爆的6年大跌69%。相比之下，上海房价十多年上升的幅度比起香港来简直是小巫见大巫，同时两年上升的程度和严重性也要轻得多。

满打满算：下跌29%

　　所以他认为，本轮调控希望上海房价适度回归，满打满算也只应该在29%的基础上讨论问题，根本没有一些人所谓跌幅高达50%的惊人预期。这就是上海房价没有可能大落的根本原因。

　　最后，张泓铭教授指出，29%只是讨论房价回归的基础，不等于一定可能回归到该数，这有几方面因素的制约。一方面，可以预期宏观经济发展总体上稳定，为上海房地产的软着陆提供相对良好的环境。另一方面，上海的住房需求，具有一般城市并不具备的多元性和持续后劲。